¿En qué consiste la Responsabilidad Civil Profesional para Administradores de Fincas?

La Responsabilidad Civil emana del artículo 1902 del Código Civil que establece que «el que, por acción u omisión, causa daño a otro interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado».

La Responsabilidad Civil Profesional es una modalidad de esta Responsabilidad Civil General que afecta a quienes ejercen actividades profesionales; en cuanto a que tiene en consideración los posibles daños producidos a terceros en el ejercicio de dicha actividad profesional. La actividad de Administración de Fincas está regulada en la Ley de Propiedad Horizontal; donde se establece que «El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico».

La Responsabilidad Civil Profesional del Administrador de Fincas, profesional con unos conocimientos respaldados por un título que le habilitan para sus funciones a tenor de lo dicho anteriormente, se invoca cuando el profesional incurre en un ilícito o una infracción que provoca un perjuicio a su cliente; mediando entre ambos un contrato (verbal o escrito) de mandato o de arrendamiento de servicios.

Para el ejercicio de sus funciones, el Administrador de Fincas está respaldado por la Ley de Propiedad Horizontal; en donde también se detallan sus obligaciones.

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Es necesario apuntar que el Administrador de Fincas, pese a tener una relación contractual con la Comunidad de Propietarios, se considera siempre relación NO-CONTRACTUAL con cada uno de los comuneros que se puedan ver afectados por las actuaciones profesionales del Administrador.

Particularidades de los Seguros de Responsabilidad Civil Profesional para Administradores de Fincas

Es común que el seguro suscrito por los Administradores de Fincas sea un seguro colectivo suscrito por el colegio profesional correspondiente.

Para establecer el alcance de la Responsabilidad, se recurre a la comparación entre las acciones y decisiones que tomó el profesional (o, en su caso, que dejó de tomar) con lo que sería considerado «buenas prácticas» profesionales; y a establecer una relación causal entre esos hechos (por acción o por omisión) y el daño causado. Es, pues, una forma especial de Responsabilidad Civil que, en Derecho, se denomina «violación de la lex artis del buen profesional».

El seguro correrá con los gastos de defensa judicial del asegurado, así como con las indemnizaciones correspondientes que se dicten en sentencia. La cobertura alcanza al profesional y a los de él dependan por relación laboral.

La casuística es enorme, pudiendo destacar, a modo de ejemplo:

  • Acción u Omisión por parte del asegurado en el ejercicio de sus funciones
  • Por daño o perjuicio
  • Por negligencia (en este caso se tendrá en cuenta que el daño o el perjuicio no ha sido voluntario)
  • Por pérdida de documentos o depósitos en poder del Administrador por razón de su ejercicio profesional

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    ¿Es obligatorio para los Administradores de Fincas contratar un seguro de reponsabilidad civil profesional?

    No es obligatorio estar colegiado para ejercer como Administrador de Fincas. Solo es obligatoria la colegiación si se quiere disponer del título; es decir, utilizar o exhibir esa capacitación.

    Una de las ventajas de estar colegiado, es disponer de un Seguro de Responsabilidad Civil Profesional colectivo suscrito por el colegio profesional correspondiente.

    Cabe destacar que en Cataluña sí es obligatoria la colegiación y que en Andalucía existe una Ley que obliga a todas las profesiones colegiadas; pero no existe ninguna de rango similar que haga mención expresa al Administrador de Fincas.

    Para ser Administrador de Fincas llega con ostentar algún titulo de los que se ofrecen en los listados de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas y pagar unas tasas. El Seguro de Responsabilidad Civil Profesional es muy recomendable pero no obligatorio en la mayor parte del Estado Español.

    En Cataluña el artículo 54 de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre define a los Administradores de Fincas como las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas. Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, que pueden constituir por medio del correspondiente colegio o asociación profesional.